Tout savoir sur le compromis de vente

Mis à jour le 24.12.2019
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Vous avez été convaincu par un logement lors d’une contre-visite ? Vous êtes parvenus à un accord avec le vendeur ? Vous pouvez signer un compromis de vente afin de sceller votre engagement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur cette étape cruciale.
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A quoi engage le compromis de vente ?

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Le compromis de vente engage définitivement le vendeur et l’acquéreur. Passé le délai de rétractation légal, vous êtes tenus de signer l’acte de vente définitif sauf si l’une des « conditions suspensives » n’est pas réalisée. Si vous, ou le vendeur, venait à ne pas signer l’acte définitif de vente, l’autre partie serait en droit de demander le paiement d’une pénalité.

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« Je suis intéressé par le logement mais ne suis pas certain de vouloir conclure »

Dans ce cas, vous avez la possibilité d’opter pour la signature d’une promesse unilatérale de vente. Cet acte vous permet de réserver le logement et vous laisse libre choix de finalement l’acheter ou non. Le vendeur s’engage à vous réserver le logement, pendant une durée définie par celui-ci.

A quel moment intervient le compromis de vente ?

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Vous vous êtes mis d’accord sur le prix du bien et vous allez signer le compromis. Cet avant-contrat intervient préalablement à la vente.

Mieux vaut confier sa rédaction à un professionnel. C’est généralement le vendeur qui propose un notaire pour la signature. Vous pouvez également choisir de faire intervenir le vôtre, sans que cela ne génère de frais supplémentaires. Dans ce cas, les deux officiers publics travailleront de pair. La rédaction peut aussi être réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou sous « seing privé », c’est-à-dire que le contrat est établi et signé directement entre les deux parties.

En attendant votre rendez-vous, anticipez en réfléchissant aux conditions qui seront à discuter pour la signature du compromis (délai, conditions suspensives, dépôt de garantie, répartition des charges, etc). Adressez-vous à votre notaire ou à l’agence immobilière qui vous accompagne, ces professionnels sauront vous orienter.

Le contenu du compromis de vente

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Le compromis de vente est un contrat. Il mentionne  l’identité des parties (leur état civil, leur statut matrimonial, leur adresse, …), la description du bien vendu et des conditions de vente (prix de vente, mode de paiement, etc.).

Il doit également faire figurer les éléments suivants :

  • Le délai de réalisation de la vente

Le délai entre le compromis de vente et l’acte de vente est généralement de 3 mois. Il correspond au temps nécessaire au notaire pour accomplir les formalités de la vente. Ce délai vous est également utile afin d’élaborer votre montage financier avec votre banque.

  • L’acompte

Ce versement que vous faites au vendeur permet de réserver le logement. Son montant, négociable, peut représenter jusqu’à 10% du montant de la vente. Vous pouvez attendre la fin du délai de rétractation de 10 jours avant de verser cette somme. En cas de rétractation au-delà du délai, vous pouvez être redevable d’une pénalité si le contrat le prévoit.

  • Les conditions suspensives

La vente ne peut avoir lieu que si les conditions suspensives se réalisent. Dans le cas contraire, elles annuleront l’avant contrat et vous permettront d’être remboursé du dépôt de garantie. Si vous avez recours à un emprunt pour acheter votre logement, l’octroi d’un prêt est une condition suspensive obligatoire.

  • Autres clauses du contrat

D’autres clauses sont négociables, comme la répartition des charges portant sur la période en cours (taxe d’habitation et taxe foncière). Il est aussi possible de négocier la répartition des charges de copropriété.

Les documents à avoir avant la signature

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Le vendeur devra vous fournir un certain nombre de documents avant la signature du compromis :

  • Les différents diagnostics obligatoires, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic termites, le diagnostic métrage loi Carrez, etc.
  • Les documents informant sur le montant des impôts locaux et fonciers.

Si vous êtes en copropriété, la liste de ces documents est règlementée. Elle comprend :

  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
  • Les derniers appels de fond
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Le diagnostic technique global de l’immeuble

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