Quels sont mes droits et obligations en tant que propriétaire ?

Mis à jour le 18.04.2019
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Savez-vous quels travaux vous pouvez effectuer en présence de votre locataire ? Dans quels cas il vous est possible de mettre fin au bail ? Retrouvez ici tout ce que vous devez savoir sur les droits et obligations du propriétaire-bailleur.
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Lors de la mise en location

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1. Fournir un bail à mon locataire  

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez rédiger et signer un bail. Le bail est le document qui définit les droits et les obligations respectives du propriétaire et du locataire. Il doit être écrit et remis à toutes les parties du contrat : propriétaire, locataire. 

Si votre logement est destiné à servir de résidence principale, le bail doit respecter certaines règles qui dépendent du type de location (vide ou meublée).

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2. Assurer le bon état de mon logement  

Vous devez remettre à votre locataire les clefs d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, comprenant la totalité des équipements mentionnés lors du contrat de location. Ils doivent être en état de fonctionnement.  

Sachez qu’un logement loué meublé doit contenir au minimum :

  • Une literie avec couette ou couverture  
  • Des volets ou rideaux dans la pièce faisant office de chambre 
  • Une table et des chaises 
  • Des étagères 
  • Des lampes 
  • Du matériel d’entretien ménager  
  • Un four ou un micro-ondes 
  • Des plaques de cuisson 
  • Un réfrigérateur ET un congélateur 
  • Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle  

Puis-je laisser mon locataire gérer lui-même des travaux ?

Si votre logement n’est pas décent, votre locataire ne peut pas faire des travaux. Mais si votre logement n’est pas en bon état d’usage et de réparation, il peut réaliser les travaux nécessaires. Dans ce cas, ajoutez une clause dans le contrat de location pour : 

  • Enumérer les travaux 
  • Prévoir une compensation du coût des travaux par une baisse de loyer 

La clause doit notamment prévoir comment les travaux impactent le loyer et pour combien de temps. 

Pendant la location

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1. Assurer l’entretien de mon logement  

Les petites réparations et l’entretien courant sont à la charge de votre locataire. De votre côté, vous devrez entretenir le logement et procéder aux réparations nécessaires au maintien de son bon état telles que : 

  • Des réparations urgentes (par exemple, une panne de chauffe-eau en hiver). 
  • Des travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, etc). 

Avant le début de ces éventuels travaux, vous devrez remettre à votre locataire une notification par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette notification doit décrire la nature et la durée des travaux.  

Votre locataire doit laisser libre l'accès au logement tous les jours sauf les samedis, dimanches et jours fériés (sauf s’il est d’accord). Si les travaux durent plus de 21 jours, il est en droit d’exiger une réduction de loyer.

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2. Assurer la tranquillité de mon locataire 

Vous devez aussi assurer la tranquillité de votre locataire. Par exemple, vous ne pouvez pas vous introduire dans le logement sans avoir obtenu l’accord de votre locataire au préalable. En cas de réparations urgentes, de visites pour la vente ou pour certains travaux, votre locataire doit permettre l’accès à votre logement. S’il s’y oppose, vous pourrez agir en justice. 

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3. Ne pas m’opposer aux aménagements de mon locataire 

Si votre locataire souhaite réaliser des aménagements dans le logement, vous ne pouvez pas vous y opposer, sauf s’il s’agit de travaux de transformation.

Par exemple, votre locataire peut librement changer la peinture ou poser une étagère ou accrocher un tableau au mur, mais il ne peut pas abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans votre autorisation.  

4. Remettre les quittances de loyer à mon locataire 

Pour chaque loyer perçu, vous devez envoyer gratuitement une quittance de loyer au locataire, si ce dernier en fait la demande. L’envoi par mail est possible si votre locataire est d’accord. Vous n’avez pas le droit de répercuter les frais d’envoi de la quittance à votre locataire.   

La quittance doit comporter le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant :  

  • Le loyer  
  • Les charges  
  • L’éventuelle participation aux travaux d’économie d’énergie 

Votre locataire doit s’acquitter de certaines charges bien spécifiques. Vous pouvez payer les dépenses vous-même et vous les faire rembourser par votre locataire (en justifiant les montants).

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5. Agir en cas de troubles du voisinage  

Si votre locataire dérange son voisinage (nuisances sonores principalement), vous devez intervenir. Vous pouvez vous rapprocher de votre ADIL pour vous aider à agir. Si les problèmes persistent malgré le dialogue, vous avez le droit de demander la rupture du bail au juge d’instance.

A la fin à la location

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Comment procéder si je veux récupérer mon logement ?

Vous ne pouvez pas donner librement congé à votre locataire. Les règles de fin de bail par le propriétaire sont strictement encadrées par la loi. En particulier, si votre logement est utilisé comme résidence principale par votre locataire :  

  • Vous ne pouvez mettre fin au bail qu’à chaque échéance du contrat. 
  • Vous devez transmettre la demande de fin de bail par lettre recommandée avec accusé de réception, en main propre en échange d’un récépissé, ou bien encore par l’intermédiaire d’un huissier. 
  • Vous devez invoquer l’une des 3 raisons suivantes : vous souhaitez utiliser le logement pour vous-même ou l’un de vos proches, vous voulez le revendre, ou tout autre motif légitime. En particulier le non-respect par votre locataire de l’une de ses obligations est un motif légitime. 
  • Vous devez respecter un préavis de 6 mois dans le cas d’une location vide et de 3 mois dans le cas d’une location meublée.   

Notez que votre locataire, de son côté, peut résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis d’un ou trois mois selon les cas.  

Le congé vous est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, en main propre en échange d’un récépissé, ou bien par l’intermédiaire d’un huissier.

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