Quels sont les diagnostics obligatoires pour mettre mon bien sur le marché ?

Publié le 18.04.2019
Chapeau
Si vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location ou en vente, il est important de savoir quels sont les diagnostics obligatoires. Leur but est de renseigner au mieux votre futur locataire ou acquéreur afin qu’il n’y ait aucune zone d’ombre lors de la signature du bail ou du compromis.
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Image par Michal Jarmoluk de Pixabay
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Diagnostics obligatoires en cas de mise en vente ou en location

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Les 4 diagnostics suivants sont obligatoires en cas de vente ou de mise en location. Regroupés au sein du dossier de diagnostics techniques (DDT), ils doivent être annexés au bail ou au contrat de vente.

Le diagnostic de performance énergétique

Ce diagnostic a pour but de renseigner sur la performance énergétique de votre logement. Il permet d’évaluer sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE concerne tous les logements mis en vente ou en location, sauf les locations destinées à être occupés moins de 4 mois par an.

Ce diagnostic comporte 4 parties pour un bien immobilier :

  • Consommation annuelle d'énergie exprimée en kWh et en euros
  • Positionnement en consommation d'énergie primaire / m² / an et en émission de gaz à effet de serre (GES) / m² / an
  • Descriptif du local (le bâti : parois verticales, fenêtres, portes, plafond et plancher) et des systèmes (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation et refroidissement)
  • Recommandations d'améliorations énergétiques

 

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Votre diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel indépendant certifié et ayant souscrit une assurance. Ce diagnostic reste valide 10 ans.

Le constat des risques d’exposition au plomb

Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) est un diagnostic qui renseigne sur la présence ou non de plomb dans votre logement. Il s'agit de mesurer la concentration en plomb des revêtements du bien immobilier (la peinture essentiellement) et son état de conservation.

Ce constat s’impose si le permis de construire de votre logement a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Le constat de risque d'exposition au plomb ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié.

Lorsque la concentration de plomb est inférieure à 1 mg/cm2, la durée de validité du constat est illimitée. En revanche, lorsqu’elle est supérieure, sa durée de validité est d’un an en cas de vente et de 6 ans en cas de location.

L’état des risques et pollutions

L’objectif de ce diagnostic est d’informer sur les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le logement pourrait être exposé. Il est obligatoire pour les logements situés dans certains secteurs.

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Ce diagnostic renseigne l’acquéreur ou le locataire sur les risques et pollutions auxquels le bien est exposé.

L'état des risques et pollutions peut être établi directement par le vendeur ou le bailleur ou par un diagnostiqueur certifié qui recherchera les risques identifiés par les autorités. Ce diagnostic reste valide durant 6 mois.

L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz

L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz est un diagnostic qui a pour objectif d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des occupants.

Ce diagnostic est obligatoire à la mise en location ou en vente de votre logement, dès lors que l'installation d'électricité ou de gaz a plus de 15 ans.

L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz doit être établi par un diagnostiqueur certifié. Ce diagnostic a une durée de validité de :

  • 6 ans en cas de location
  • 3 ans en cas de vente

Diagnostics obligatoires en cas de vente

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Si vous mettez en vente votre logement, les diagnostics complémentaires suivants sont à annexer au dossier de diagnostics techniques (DDT). Certains sont facultatifs en cas de mise en location.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante indique la présence ou non d’amiante dans votre logement. Ce diagnostic est obligatoire si votre logement a été construit avant le 1er juillet 1997.

Il est en général réalisé lors de travaux de rénovation et de réhabilitation, ou de démolition.

L'état d'amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. La durée de validité de ce diagnostic est illimitée sauf pour ceux réalisés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente.

S’il ne constitue pas une annexe obligatoire pour le contrat de bail, le constat d’amiante doit être mis à la disposition du locataire si celui-ci le demande.

L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Le contrôle de l’état d’assainissement non collectif est obligatoire en cas de vente d’un logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Ce diagnostic identifie les dysfonctionnements et risques pour la santé ou l’environnement que présente l’installation.

D’une durée de validité de 3 ans, il doit être réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) dont les coordonnées sont disponibles en mairie.

En cas de non-conformité, les travaux sont à la charge du vendeur. Vous pouvez cependant décider de ne pas les faire, à condition d’en informer le futur acquéreur. Il devra alors faire réaliser ces travaux au plus tard 1 an après la vente.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites donne des informations sur la présence de termites dans le logement, insecte pouvant provoquer des dégâts en dégradant notamment le bois des constructions.

Ce diagnostic est obligatoire si votre logement est situé dans une zone déclarée comme infestée par arrêté préfectoral. Renseignez-vous auprès de votre préfecture ou de votre mairie pour savoir si vous êtes concerné.

D’une durée de validité de 6 mois, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel. Vous devez le refaire si son ancienneté dépasse 6 mois au moment de la signature de la vente.

Le diagnostic métrage loi Carrez

Ce diagnostic permet d’attester de la surface privative que vous vendez. Il s’agit d’un calcul des surfaces de plancher, après déduction des marches, cloisons, cages d’escaliers, des pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80m ou encore des annexes (cave, garage, etc.).

L’acquéreur est en droit de vous demander une diminution du prix s’il constate suite à la vente une erreur de plus de 5%.

Le vendeur peut réaliser lui-même le calcul de la superficie Carrez.  Cependant, il est fortement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Sa validité est permanente tant que des travaux n’ont pas été réalisés sur le logement.

Diagnostics obligatoires en cas de vente en copropriété

En copropriété, d’autres diagnostics sont à annexer au contrat de vente. Ils sont réunis au sein du diagnostic technique global de l’immeuble (DTG). Ce dossier transmis par le syndic, comporte :

  • Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble
  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs
  • Un état de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations
  • Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
  • Une évaluation du coût et de la liste des travaux nécessaire à la conservation de l’immeuble

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