La comptabilité immobilière et les charges en copropriété

Mis à jour le 26.12.2019
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Une copropriété fonctionne grâce au versement de charges par chaque copropriétaire. Qui paie quelles charges et comment ? Que financent-elles ? Retrouvez ici le détail de la comptabilité immobilière en copropriété.
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Quelles charges dois-je payer ?

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Les charges courantes

Elles correspondent aux frais générés par le fonctionnement et l’entretien de la copropriété :

  • Les charges générales sont relatives aux frais liés à l’administration et à l’entretien de l’immeuble : honoraires du syndic, éclairage des parties communes, taxes, etc. Ces charges sont payées par tous les copropriétaires.
  • Les charges particulières sont relatives aux frais liés aux services et équipements collectifs : entretien du chauffage central ou de l’ascenseur, gardiennage, etc. Ces charges sont payées en fonction de l’utilité que chaque élément présente à l’égard de chaque copropriétaire. Par exemple, si vous habitez le rez-de-chaussée, vous ne payerez pas les charges d’ascenseur.
  • Les fonds de travaux : Dans les copropriétés de plus de 5 ans, vous devrez provisionner un fonds de travaux. Il permet d’anticiper le financement de certains travaux sur les parties communes. Ce fond représente au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

Les charges exceptionnelles

Vous pouvez être soumis à des charges exceptionnelles. Ces dépenses concernent les gros travaux d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble : remplacement du système de chauffage collectif, installation d’un ascenseur, etc. Il peut s’agir aussi d’études techniques comme des diagnostics. Toute dépense exceptionnelle est votée en assemblée générale.

En cas d’urgence, le syndic a toutefois le devoir de faire exécuter les travaux, même s’il n’a pas encore reçu l’accord des copropriétaires. Ces travaux doivent être justifiés par la nécessité de préserver l’immeuble.

Comment se répartissent-elles ?

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Comme chaque propriétaire, vous possédez une quote-part des parties communes. Cette quote-part correspond à une fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot.

Vous payez les charges à hauteur de votre quote-part. Elle s’exprime en tantièmes, millièmes ou dix-millièmes. Le détail des quotes-parts figure en annexe du règlement de copropriété.

Exemple : pour des frais d’un montant de 5 000 euros, dans une copropriété répartie en 10 000 tantièmes : si vous détenez 350 tantièmes des parties communes, vous payerez 5 000 x 350/10 000 = 175 euros.

Comment le budget est-il déterminé ?

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  • Charges courantes : Un budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale pour planifier les dépenses courantes de la copropriété.
  • Charges exceptionnelles : Les dépenses et les modalités de paiement de ces charges ponctuelles sont décidées en assemblée générale.

Comment se passe le paiement ?

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Charges courantes

Vous recevrez chaque trimestre un appel de fond dit « provisions sur charges ». Ce courrier vous indique la somme à régler au syndic. Il comprend le détail de la répartition des charges générales et particulières et une date d’exigibilité des fonds.

Le paiement des charges s’effectue par le versement de provisions trimestrielles au syndic. L’assemblée générale peut décider d’une périodicité différente.

A la fin de l’année, le syndic procède à une régularisation en fonction du budget réel. En cas de dépassement du budget, le syndic vous demande un complément de charges, appelé « régularisation appels de fonds ». A l’inverse, en cas de dépense inferieure au budget, l’excédent perçu est affecté à l’année suivante.

Charges exceptionnelles

Ces charges font l’objet d’appels de fonds « spécifiques », indiquant la somme à régler.

Et si je ne paie pas dans les temps ?

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Le syndic vous enverra un courrier recommandé vous mettant en demeure de régulariser votre situation. Vous avez alors 30 jours pour vous acquitter des sommes dues. Ensuite, le syndic engage une procédure de recouvrement devant le tribunal. Les frais de procédure (mise en demeure, relance, recours au juge) sont à votre charge.

Et si je loue mon logement à un locataire ?

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En tant que propriétaire bailleur, vous êtes redevable des appels de fond. Vous pouvez ensuite vous faire rembourser certaines charges par votre locataire. Il s’agit des charges dites « récupérables » ou « locatives » dont la liste est fixée par décret : frais de gardiennage, frais d’ascenseur, chauffage collectif, entretien des espaces extérieurs, taxes, etc.

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