Je souhaite louer mon bien immobilier, comment définir le bon loyer ?

1. Prenez en compte les caractéristiques de votre bien

De nombreux paramètres relatifs à votre logement vont influer sur sa valeur. Pour bien définir votre loyer, il est donc important de les connaître pour mieux les prendre en compte. Voici les caractéristiques principales qui impactent la valeur de votre logement :

• Sa taille
• Son niveau de confort
• Son état de rénovation
• Sa performance énergétique
• La présence de mobilier
• La présence de certains équipements : place de parking, ascenseur…
• L’étage, dans le cas d’un appartement
• L’aménagement pour personnes à mobilité réduite : cela augmente la valeur de votre logement car il s’adresse à une cible plus large.

2. Prenez en compte son emplacement

L’emplacement est un des principaux éléments qui déterminent l’attractivité de votre logement.  Voici quelques éléments à prendre en compte pour estimer son niveau d’attrait :

• Une bonne connexion aux transports en commun
• La proximité de lieux de vie (commerces, écoles, administrations, etc)
• La sécurité du quartier
• L’orientation géographique de l’immeuble

3. Prenez en compte les caractéristiques de la demande locale

La demande locale varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve votre logement. Il faut en particulier distinguer les zones dites « tendues » des zones « détendues ».

Une zone est tendue si l’offre de logements ne satisfait pas la demande. Dans une zone tendue, vous savez donc que la demande existe.

Alors, si votre logement en zone tendue possède toutes les bonnes caractéristiques citées plus haut, vous pourrez aisément fixer un loyer plus élevé qu’en zone détendue.

Rapprochez-vous de votre mairie pour savoir si votre logement est soumis à l’expérimentation de l’encadrement des loyers.

Vous pouvez vous renseigner sur les niveaux de loyers pratiqués là où se situe votre logement grâce aux Observatoires Locaux des Loyers.

1. L’approche par la rentabilité

Comment prévoir mes revenus locatifs ?

Une première méthode pour définir votre loyer est de raisonner dans une logique de rentabilité. Le principe est de déterminer le niveau de rentabilité qui vous satisfait et ensuite d’ajuster le niveau du loyer pour atteindre la rentabilité voulue.

Loyer mensuel = Rentabilité * Prix d’achat/12mois

Par exemple, si vous voulez acheter un T3 à 300 000€, et que vous souhaitez une rentabilité de 4%, vous devrez exiger un loyer mensuel de 1000€. (4% *300000/12 = 1000).

Cette méthode s’adapte à vos besoins, mais elle ne prend pas en compte les caractéristiques du logement ni celles de son emplacement. Or, il faut faire attention à ne pas proposer un loyer déconnecté de la réalité, c’est-à-dire trop élevé par rapport à l’offre locale.

Attention, ce calcul ne prend pas en compte les charges et taxes qui incombent au bailleur.

2. Analyser les loyers de biens immobiliers similaires

Cette méthode consiste à comparer les loyers de logements similaires au vôtre (mêmes caractéristiques et même zone géographique) pour estimer la tranche de prix dans laquelle votre loyer se situe. Les Observatoires des Loyers peuvent vous fournir ces informations.

Lorsque vous signez un bail avec un nouveau locataire en zone tendue, la fixation du loyer dépend du délai pendant lequel votre logement est resté vacant (plus ou moins de 18 mois).

• Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois, alors le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par votre ancien locataire. Cependant, vous pouvez réviser votre loyer selon l’Indice de Référence des Loyers si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois.
• Si le logement n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois, vous pouvez fixer librement votre loyer.

Le plus important pour un propriétaire est de proposer un loyer en phase avec la demande locale, et qui respecte les règles de l’encadrement des loyers (en zone tendue). En cas de perte de valeur de votre logement, vous pouvez :