Je loue mon logement pour une courte durée via une plateforme numérique

Publié le 31.12.2019
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Louer mon logement lorsque je pars en vacances ? Rien de plus simple grâce aux nombreuses plateformes numériques ! Si celles-ci peuvent vous simplifier la location meublée de tourisme, ce type de location de courte durée ne se fait pas sans obligations. Facil Habitat fait le point.
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Location meublée de tourisme : de quoi parle-t-on ?

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Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, le logement doit répondre aux normes d’un logement décent. La mise en location de votre logement via une plateforme numérique, ce qui correspond à une location meublée de tourisme, doit répondre aux caractéristiques suivantes :

  • Je loue une villa, un appartement ou un studio meublé ;
  • Je loue à la journée, à la semaine, ou au mois ;
  • Mon locataire est une « clientèle de passage », le logement ne peut pas devenir sa résidence principale ;
  • La location ne dure pas plus de 90 jours par client par an.

En principe, le nombre total de jours de mise en location par an n’est pas limité. Toutefois, certaines communes peuvent mettre en place des obligations déclaratives qui vous concernent : pour le savoir, renseignez-vous en mairie.

Le logement loué est à usage exclusif du locataire : vous n’êtes donc pas présent dans le logement. Une chambre chez l’habitant ou une chambre d’hôte n’entrent pas dans la catégorie des locations meublées de tourisme et d’autres règles s’appliquent.

Les bons réflexes avant de louer

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Je me renseigne en mairie, ou sur son site internet ! Je peux être concerné par une ou plusieurs obligations déclaratives, selon le statut de ma résidence, la taille, la localisation de ma commune et les tensions de son marché locatif :

  • Pour la location de ma résidence principale : ma commune peut délibérer en faveur de l’obligation de déclaration des meublés de tourisme : cela s’appelle la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable.
  • Pour la location de ma résidence secondaire : peu importe la commune où se trouve ma résidence secondaire, je suis concerné par l’obligation de déclaration seule. Dans certaines communes, cette déclaration est complétée par une demande de changement d’usage et/ou par la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable.

Je vérifie que je respecte le règlement de ma copropriété : celui-ci peut interdire toute activité professionnelle, la location de meublé de tourisme en fait partie ; attention : les autorisations délivrées par la commune sont accordées sous réserve du droit des tiers et ne sauraient vous prémunir contre une procédure judiciaire à votre encontre.

Je vérifie que mon contrat d’assurance habitation couvre la location saisonnière.

Spécificités pour louer ma résidence principale

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Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est possible de mettre votre logement en location pour de courtes durées, via les plateformes en ligne.

Votre résidence principale est le logement dans lequel vous vivez au moins 8 mois par an. En conséquence, vous ne pouvez louer votre logement que 120 jours par an maximum (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) ; si vous dépassez cette limite, le logement n’est plus considéré comme votre résidence principale, et d’autres règles s’appliquent. Le décompte s’effectue sur une année civile, du 1er janvier au 31 décembre.

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Quelles démarches dois-je effectuer en mairie ?

En principe, s’il s’agit de votre résidence principale, vous n’avez rien à faire. Sauf dans certaines communes, qui peuvent avoir mis en place une procédure d’enregistrement de la déclaration préalable.

En quoi cela consiste ?
Avant de louer, vous devez déposer une déclaration préalable : en retour, vous recevez sans délai un numéro de déclaration de votre logement, qui vous servira dans la suite de vos démarches.

Quelles communes sont concernées ?
Une commune peut mettre en place cette procédure par délibération en conseil municipal : au 1er janvier 2019 les villes d’Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-Sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul de Vence, Sète, Villeneuve-Loubet, Versailles sont concernées. Mais votre commune connaît peut-être également une pénurie de logements permanents ou une tension sur son marché et décider de mettre en place cette procédure, sur tout ou partie de son territoire. Pour savoir si cela vous concerne, renseignez-vous en mairie.

 

Quelles étapes dois-je suivre pour réaliser ma déclaration préalable ?

  • Sur mon avis de taxe d’habitation, je relève l’identifiant du local

En mairie, j’effectue ma déclaration de meublé de tourisme - bonne nouvelle, selon la commune, cela peut se faire en ligne ! Il me faudra indiquer : Mon identité, mon adresse postale ainsi que l’identifiant du local, Mon adresse électronique, qu’il s’agit bien de ma résidence principale, le nombre de pièces et le nombre de lits de mon logements.

  • J’obtiens immédiatement un numéro de déclaration, propre à mon logement.
  • Je le transmets à la plateforme numérique qui met en ligne mon annonce.
    Attention : le numéro doit être indiqué dans toutes les annonces de location de mon logement, y compris en dehors de la plateforme.

 

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Et le rôle de la plateforme numérique dans tout ça ?

Pas de panique ! La plateforme qui met en ligne votre annonce de location doit vous informer de vos obligations. Avant de publier l’annonce, on vous demandera :

  • Si le logement est bien votre résidence principale ;
  • Si vous avez bien rempli les obligations que votre commune peut exiger, telles que la déclaration préalable (via la procédure d’enregistrement de cette déclaration) ou la demande de changement d’usage ;
  • Si vous êtes locataire, que vous avez obtenu l’autorisation écrite de votre propriétaire ;
  • Le numéro de déclaration du logement le cas échéant.

Une fois l’annonce publiée, la plateforme doit veiller au respect de ces obligations :

  • Elle déconnecte une annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement ;
  • Elle déconnecte l’annonce dès que le logement a été loué 120 jours par son intermédiaire ;
  • A la demande de la mairie, elle transmet le décompte des jours de location par son intermédiaire de votre logement.

Spécificités pour louer ma résidence secondaire

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Une résidence secondaire est un logement que vous occupez moins de 8 mois par an. Par définition, vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale - occupée au moins 8 mois de l’année, mais plusieurs résidences secondaires.

Vous pouvez louer ce logement en tant que meublé de tourisme toute l’année, à condition d’en respecter les caractéristiques : location d’une villa, appartement ou studio meublé ; à la journée, à la semaine, ou au mois ; à une clientèle de passage ne restant pas plus de 90 jours.

Quelles démarches dois-je effectuer en mairie ?

A la différence de la location d’une résidence principale, vous devez effectuer des démarches en mairie avant la mise en location de votre résidence secondaire.

Trois cas sont possibles :

  • Dans la plupart des communes, une déclaration simple suffit ; elle est obligatoire et doit être effectuée à la mairie où se situe le meublé de tourisme, grâce à un formulaire.
  • Dans certaines communes, la déclaration simple doit être complétée par l’obtention d’une autorisation de changement d’usage. Les communes concernées sont celles de plus   de 200 000  habitants  et  celles  des  départements  des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Selon la commune, l’autorisation de changement d’usage peut être assortie d’une règle dite « de compensation », qui impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial pour la transformer en local d’habitation.  
  • Indépendamment ou en complément de la demande d’autorisation de changement d’usage, certaines communes imposent aux résidences principales et secondaires de suivre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable. Vous obtenez ainsi un numéro de déclaration qui doit apparaître dans votre annonce de mise en location.
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Et le rôle de la plateforme numérique dans tout ça ?

 

Comme pour une résidence principale, la plateforme qui met en ligne votre annonce de location doit vous informer de vos obligations. Avant de publier l’annonce, on vous demandera :

  • Si le logement est votre résidence secondaire ;
  • Si vous avez bien rempli les obligations que votre commune peut exiger, telle que la déclaration préalable (via la procédure d’enregistrement de cette déclaration) ;
  • Si vous êtes locataire, que vous avez obtenu l’autorisation écrite de votre propriétaire ;
  • Le numéro de déclaration du logement le cas échéant.

Une fois l’annonce publiée, la plateforme doit veiller au respect de ces obligations :

  • Elle déconnecte une annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement ;
  • Elle déconnecte l’annonce dès que le logement a été loué 120 jours par son intermédiaire (pour les résidences principales);
  • A la demande de la mairie, elle transmet le décompte des jours de location par son intermédiaire de votre logement.

 

Quelles démarches dois-je effectuer auprès des impôts ?

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Locataire ou propriétaire, les revenus tirés de la location en tant que loueur non professionnel sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Une inscription au répertoire Sirène de l’Insee est nécessaire, grâce à un formulaire. Vous obtiendrez un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus. Cette formalité est gratuite.

A noter que si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000€, vous devez payer des cotisations sociales.

Il est possible que vous ayez à payer la cotisation foncière des entreprises. Pour le savoir, vous pouvez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué.

 

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