Comment réévaluer mon loyer ?

Mis à jour le 18.04.2019
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Une fois que le bail est signé, vous n’êtes pas libre de redéfinir votre loyer librement. En effet, la réévaluation du loyer est encadrée par la loi, selon l’emplacement de votre logement. On distingue en particulier la réévaluation en zones tendues et en zones détendues.
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Réévaluer mon loyer en zone détendue

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Une zone est dite « détendue » si l’offre de logements est supérieure à la demande. C’est-à-dire que dans ces zones, il y a plus de logements disponibles que de foyers qui cherchent à se loger.

En zone détendue, vous pouvez proposer une augmentation de loyer, uniquement :

  • Lorsque vous renouvelez votre bail avec un même locataire.
  • Si votre loyer est sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Dans ce cas, vous devez en informer votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, en justifiant votre décision avec des références précises de logements similaires :

  • Au moins six références dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
  • Au moins trois références dans les autres zones géographiques.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

Que dois-je mentionner dans une référence ? 

Pour chaque référence vous devez mentionner :

  • Le nom de la rue
  • Le numéro de l’immeuble arrondi à la dizaine
  • L’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur
  • La surface du logement et le nombre de ses pièces principales
  • L’existence d’annexes éventuelles
  • Son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.)
  • La qualité et l’époque de construction de l’immeuble
  • L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
  • Le montant du loyer mensuel, hors charges

Si votre locataire n’est pas d’accord avec l’augmentation de loyer, vous pouvez saisir en premier lieu la Commission Départementale de Conciliation, et ensuite, le juge d’instance.

Réévaluer mon loyer en zone tendue

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En zone tendue, la réévaluation est soumise à l’encadrement des loyers. Ce décret consiste à plafonner la fixation du loyer lors du renouvellement du bail et lors de la signature d’un nouveau bail.

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1. Réévaluer mon loyer lors du renouvellement de bail

Lorsque vous renouvelez votre bail, vous pouvez augmenter votre loyer s’il est sous-évalué. Le principe est le même que pour les zones détendues, mais certaines limites sont imposées.

En particulier, l’augmentation ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre votre loyer et les loyers constatés par références.

Admettons que votre loyer est de 1000€/mois. Vous faites vos références pour la réévaluation et vous constatez des loyers à 1100€ pour des logements similaires au votre.

Dans ce cas, vous ne pouvez pas proposer une réévaluation supérieure à 1050€/mois.

 

2. Réviser mon loyer

A chaque anniversaire de bail, vous pouvez consulter l’indice de référence des loyers pour vérifier si votre loyer y correspond. Votre nouveau loyer peut être révisé au-delà de l'IRL s’il remplit ces deux conditions :

  • Si vous avez effectué des travaux depuis le départ de votre ancien locataire.
  • Si votre ancien loyer est manifestement sous-évalué : Le principe est alors le même qu’en zone détendue, avec certaines limites : l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre votre loyer et les loyers constatés par références.
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La réévaluation de votre loyer est donc encadrée : elle dépend non seulement de l’emplacement de votre logement, mais aussi de son état.

Pour revaloriser votre logement vous pouvez réaliser différents types de travaux, en particulier des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie. 

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