Comment me prémunir contre les potentiels risques de la mise en location ?
Le risque de vacance
Durant les épisodes sans locataire, dites « périodes de vacance », vous ne percevez plus de loyer. Cette baisse de revenus, si elle n’est pas anticipée, peut vous poser problème, surtout si vous avez des échéances de prêt à rembourser.
1. Quelles sont les causes de la vacance ?
Il existe plusieurs causes à la vacance lorsque votre logement est en location :
- Le loyer est trop élevé.
- Votre logement est en mauvais état.
- Votre locataire a donné son congé et vous n’en avez pas retrouvé.
2. Comment anticiper le risque de vacance ?
Il existe plusieurs manières d’éviter une vacance trop longue :
- Veillez à bien définir votre loyer
- Entretenez votre logement régulièrement dès que votre locataire vous indique des besoins à votre charge
- Effectuez des travaux pour valoriser votre bien. Par exemple, vous pouvez réaliser des travaux d’économie d’énergie ou des travaux d’amélioration de votre logement
- Entretenez une bonne relation avec votre locataire pour éviter d’éventuels conflits
- Souscrivez à une assurance vacance
Comment réagir face à la vacance ?
Si votre logement est vacant et que vous souhaitez éviter la gestion locative, vous pouvez passer par une agence classique ou par une agence solidaire pour remettre votre bien en location.
Le risque lié au manquement du locataire
Le cauchemar de tout propriétaire, c’est de ne pas toucher ses loyers ou de retrouver son logement en piteux état ! Voici quelques conseils pour vous prémunir :
- Demandez au locataire le versement d’un dépôt de garantie
- En cas de tension avec votre locataire, établissez immédiatement le dialogue
- Contractez une assurance, en faisant attention aux franchises et aux conditions, ou demandez la garantie Visale
- Demandez à votre locataire d’avoir une personne qui se porte caution pour lui, mais attention, ceci n’est pas compatible avec une assurance, sauf si vous louez à des étudiants ou apprentis
- Remettez les clefs d’un logement en bon état pour inciter votre locataire à en prendre soin
- Souscrivez à une assurance dégradations (le montant du dépôt de garantie n'étant pas toujours suffisant pour couvrir les frais de réhabilitation du logement)
- Déléguez la gestion locative à une agence
Le risque de conflit avec mon locataire
Que dois-je faire si mon locataire est bruyant et gêne le voisinage ?
Les principales causes de conflit entre propriétaire-bailleur et locataire relèvent de la méconnaissance des droits et obligations de chacun. Par exemple, quelles charges incombent au locataire et lesquelles restent à la charge du propriétaire-bailleur ? La question des travaux est aussi importante : savez-vous dans quels cas vous pouvez faire des travaux dans votre logement en présence de votre locataire ? Ou comment réagir si celui-ci gêne vos voisins ? Afin d’éviter la naissance d’un conflit, et surtout que la situation ne s’envenime, il vous faut une bonne connaissance de vos droits et obligations en tant que propriétaire.
Cela peut vous éviter des procédures coûteuses et vous faire gagner du temps !
La baisse du loyer et la perte de valeur de mon logement
Il existe différentes causes pouvant entraîner la perte de valeur de votre logement : construction d’un bâtiment sur le terrain voisin, besoin de rénovation, etc.
Vous pouvez anticiper certains de ces risques, notamment en vous renseignant au préalable sur l’environnement de votre logement.
S’il y a un terrain inoccupé près de chez vous, renseignez-vous pour savoir s’il est acheté et par qui.
Enquêtez sur les potentiels risques naturels grâce aux cartes interactives de Géorisques.
Enfin, pensez à valoriser votre bien, en l’entretenant régulièrement ou en faisant des travaux. Cela vous permettra aussi de revaloriser votre loyer le cas échéant.
La plupart des risques sont donc liés à l’état de votre logement. C’est aussi ce qui va définir sa valeur et donc influencer la détermination de votre loyer.